「雄安」公募REITs来了:分析称尚需税收优惠,期待后续细则出台

时间:2020-05-18 21:04:05 作者:炒股网
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公募REITs试点政策终于破冰。

4月30日,中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》),明确了基础设施领域不动产投资信托基金(简称“基础设施REITs”)试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。同时,证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(下称《指引》)向社会公开征求意见。

公募REITs(Real Estate Investment Trusts,即不动产投资信托基金)是在证券交易所公开上市,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。REITs是境外市场较为成熟的金融产品,长期持有不动产资产,产品收益绝大部分用于分红,资产业态涵盖基础设施、商业物业等多种类型。

业内人士认为,公募REITs试点在国内破冰,意味着这类在海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产,将逐步进入中国内地居民的资产配置池。这一试点有望盘活存量资产,填补当前金融产品空白,并拓宽社会资本投资渠道。

上海证券交易所4月30日发文表示,当前,在基础设施领域试点公募REITs,是稳投资、补短板的有效政策工具,不但可以拓宽基础设施项目建设资金来源,降低债务风险,长期也有利于完善储蓄转化投资机制、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥更是撰文指出,《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件,公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义,其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

“业内有一个非常流行的观点:税收优惠是REITs推出的必要条件,税收优惠不出,REITs无望。其论据是:所有成熟市场都有或多或少的税收优惠;而且REITs在其最早的市场美国也是由于税收好处才被金融界和地产界人士加以利用而逐步发展的。”不过,也有基金业内人士指出,此次相关政策的发布,并未看到税务方面的文件,相信后续还会有更多细化的政策待陆续落地。

公募REITs试点从基础设施领域启动

根据《通知》,基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具;长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。

具体来看,推进基础设施REITs试点主要有6个基本原则:一是,符合国家政策,聚焦优质资产;二是,遵循市场原则,坚持权益导向;三是,创新规范并举,提升运营能力;四是,规则先行,稳妥开展试点;五是,强化机构主体责任,推动归位尽责;六是,完善相关政策,有效防控风险。

在试点项目要求上,要聚焦重点区域和重点行业。例如,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。同时,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程等项目。

此外,基础设施REITs试点项目应符合三大条件。首先,项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。其次,具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。最后,发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

张峥认为,从基础设施领域启动试点工作,主要有两个原因。第一,基础设施投融资领域的改革尤为迫切。第二,针对中国的实践,应选择成本最低、最为有效的政策试点方式,还需要考虑到与国家其他相关政策(例如,房地产政策)的协同与协调。

采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构

如果说《通知》是对基础设施REITs试点工作安排提出纲领性的要求,那么4月30日证监会发布的《指引》则是在产品形态等方面作出了进一步细化。

证监会在《指引》起草说明中表示,公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来,已有40多个国家(地区)发行了该类产品,投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。然而目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产,增强资本市场服务实体经济质效,丰富资本市场投融资工具,拟在《证券投资基金法》框架下,聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。

具体来看,《指引》共45条,主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

首先,在产品的定义与结构方面,《指引》明确,公开募集基础设施证券投资基金(简称“基础设施基金”)采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构,需同时符合下列特征:一、80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券;二、通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权;三、基金管理人积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流;四、采取封闭式运作,收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

“这就明确了公募REITs试点的产品模式,即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金,公开发售基金份额募集资金,并通过购买基础设施资产支持证券(ABS)的方式完成对标的基础设施资产的收购。”有分析人士表示,这种模式,市场中称之为“公募基金+ABS”模式。

上述分析人士指出,在我国境内,公司型REITs面临《证券法》关于股票发行上市的严格限制,且《公司法》当前关于公司设立、股份转让及利润分配等规定与REITs运作也不相适应。“公募基金+ABS”模式充分运用了现有制度框架,具有可操作性。公募基金投资ABS证券有效避免了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的法律争议,同时借助企业ABS的成熟机制与模式进行合理估值,降低交易成本。该模式应用公募基金作为载体实现公开募集和公开上市,以此来降低不动产投资门槛,使得广大公众投资者配置不动产资产成为可能,为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

其次,《指引》明确,基础设施基金强调专业化管理和托管,要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外,还应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员;具有相关研究经验,并配备充足的专业研究人员;具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验,且同类产品或业务不存在重大未决风险事项;具备健全有效的投资与风险管理制度和流程。

对于基金托管人而言,也应当具有基础设施领域资产管理产品托管经验,并为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员。

就定价方式和发售安排而言,证监会表示,借鉴境外市场公募REITs询价发行成熟做法,基础设施基金经证监会注册后,采取网下询价的方式确定份额认购价格,由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。在战略配售、网下询价对象、发售比例分配、基金销售和募集失败处理方面,《指引》也均作出了相关规定。

此外,在基础设施基金的投资运作上,《指引》要求采取封闭式运作,符合条件的可上市交易。而为了防止层层代理导致的管理职责弱化,要求基金应当将80%以上资产投资于单一资产支持证券全部份额,且基金管理人与资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制,实现权责对等、风险可控;其余基金资产应当投资于利率债,AAA级信用债,或货币市场工具。收益分配方面,要求每年不得低于1次,且分配比例不得低于年度可供分配利润的90%。

引导更多长期资本参与新基建

虽然国内公募市场尚无真正意义上的REITs产品,不过,早在2015年便已有类REITs产品正式成立。

2015年,中国首只类公募房地产REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金(简称“鹏华前海万科REITs”)正式成立,据招募说明书显示,该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新,力争分享金融创新的红利,封闭期为10年,期满后转为上市开放式基金。具体的投资组合比例为:投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%,投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。

简单来说,该产品收益主要来源于租金收入和房地产升值,另外收益的大部分用于发放分红,与股市、债市的相关性较低。

在产品收益方面,Wind数据显示,截至4月30日,鹏华前海万科REITs成立以来的净值增长率为34.11%。其中,2020年以来的收益率约为3.59%。投资组合上,截至一季度末权益票投资和固定收益投资分别占基金总资产的4.47%和75.37%,规模约为31.83亿元。

“试点破冰对于公募基金肯定是个利好,公募产品的投资范围扩大了,今后可以拿更多的社会资本来切实支持实体经济,搞基建。”一位基金公司相关人士指出,公募产品有免税的效应,产品较长的封闭期也会引导更多长期资本参与进来,第一批产品的推出必然会受到机构投资者的追捧。

也有分析人士表示,公募REITs产品通过将不动产或基础设施收益权以真实出售的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产和基础设施的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接,将储蓄资金等社会资本通过证券化的渠道引入不动产和基础设施领域,成为不动产或基础设施投资企业的权益资本。公募REITs有助于引导社会资本支持实体经济,特别是在当前受疫情影响的背景下,公募REITs对于稳投资、促发展具有十分重大的意义。

上述分析人士进一步指出,近年来,基础设施建设有资金需求大、投资门槛高、回收周期长、投资主体普遍负债率高的特点,公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具,可为普通居民提供投资基础设施、直接分享投资收益的新方式,有助于吸引社会资本参与基础设施投资,推动在基础设施领域构建更加完善的要素市场化配置机制,也为基础设施投资企业进一步打通了投融资对接的新通道。

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