「上海交易所」所谓的存货跌价准备

时间:2020-05-18 21:03:39 作者:炒股网
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但在这些常见指标之外,存货跌价准备一栏的数据也是一张“晴雨表”。所谓的存货跌价准备,是指在中期期末或年度终了,如由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因,使存货成本不可以收回的部分,应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取,并计入存货跌价损失。
换句话来说,就是由于存货的可变现净值低于原成本,而对降低部分所作的一种稳健处理,也是对潜在亏本项目做的一种处理。时代财经发现,在存货跌价准备一栏,不少A股房企披露了具体项目,这些项目中不少是曾经的地王或高价地,这也在一定程度反映出房企为曾经的“疯狂”所付出的代价。

厦门、合肥高价地难解套
龙头房企万科2019年旗下项目存货跌价准备为29.9亿元,万科为此进行了计提。这也直接拉低了万科的利润水平,其中影响报告期内税后净利润11.4亿元,影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。
万科年内被计提存货跌价准备的项目一共14个,其中涉及金额最大的是合肥未来之光,一共8.5亿元,这也是该项目第一次“入选”。
据时代财经了解,合肥未来之光是万科于2016年9月23日获得,总价48.8亿元,楼面价11249.94元/平方米,溢价率230%,刷新了当时肥东区的成交单价和成交总价双纪录。
但房天下数据显示,该项目在调控严格的2019年售价持续走低,高层的平均售价从原来的1.5万元/平方米跌至1.45万元/平方米、1.4万元/平方米、1.35万元/平方米,利润空间在进一步压缩。
另一个新增的项目为厦门白鹭郡项目,这同样是高溢价地块。2016年8月,万科以21.22亿元竞得X2016P02地块,楼面价为22336.84元/平方米,溢价率242.26%,X2016P03地块楼面价为22169.49元/平方米,溢价率97%。

早在2018年该项目就因为一场降价风波成为舆论焦点,彼时报道称,厦门白鹭郡90平方米联排徽派别墅从原来的450万元/套腰斩至278-298万元/套。此后又传出“厦门白鹭郡因降价对前期业主退款”的消息,但最后被万科澄清。2019年期间厦门白鹭郡的起价为308万元/套,依然比最初的450万元/套要低。
保利地产的计提存货跌价准备名单中,也有来自合肥、厦门的项目。参考目前市场价格状况和项目实际销售情况,保利地产对开发项目可变现净值进行测试后,对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准备10.48亿元;大连保利西海岸销售转销跌价准备517.41万元,新疆中航项目本期销售转销跌价准备260万元。
其中,合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目在2018年就曾经被计提存货跌价准备。

合肥保利海上明悦是2016年拿下的瑶海区单价地王,总价19.44亿元竞得,溢价率383.33%,住宅楼面价为1.22万元/平方米,项目至今未入市,与其相邻的禹洲郎溪上里已经亏本上市,目前售价仅15000元/平方米,而当初拿地楼面价为1.02万元/平方米。
厦门保利同安新城通福路项目由两地块组成,2017年拿地楼面价均超过3万元/平方米,但与其同一片区的恒亿商品湾在售均价为2.53万元/平方米。
2016年和2017是中国楼市的高光时刻,各大开发商在规模的追逐赛中拿地异常狂热,导致各地地王纪录频繁被刷新。合肥、厦门两个二线城市表现尤其突出,面粉贵过面包成为了常态。

但2018年下半年开始收紧的宏观调控,打乱了不少开发商的预期,曾经的地王、高价地面临着无利可图的困境。如合肥唐宁府楼面价为18150元/平方米,平均售价为25770元/平方米;合肥建发雍龙府楼面价为18750元/平方米,平均售价为23800元/平方米…

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